【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】商用不動(dòng)產(chǎn)2015年交易市場(chǎng)首季表現(xiàn)欠佳、交易量大幅縮減，根據(jù)永慶資產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)，2015年第1季億元以上商用不動(dòng)產(chǎn)的交易金額約84.9億元，較上季226.3億元，量縮62.5％，為近3年來(lái)單季新低。本季投資資產(chǎn)類型以廠辦為最高，交易金額為34.4億元、佔(zhàn)比40.5％，其次為廠房的27.8億元、佔(zhàn)比32.7％；買方投資人則以科技業(yè)為大宗，交易金額為36.4億元，投資人購(gòu)買多以自用為主。
 
統(tǒng)計(jì)2015年第1季臺(tái)北市商辦平均租金為2,093元/坪/月，平均空置率為7.5％。商辦空置率因新增富邦敦南大樓約1.4萬(wàn)坪面積，空置面積因此提升，整體租金行情部分則與上季相當(dāng)。永慶資產(chǎn)管理協(xié)理黃增福表示，除了金八條未解禁外，2015年房屋稅調(diào)漲以及房地合一稅改等影響下，商用不動(dòng)產(chǎn)交易除了自用需求外，整體市況表現(xiàn)冷淡。
 
加上新落成的辦公大樓供給持續(xù)增加，去化速度已呈現(xiàn)放緩的情況。黃增福觀察，目前商用不動(dòng)產(chǎn)交易熱區(qū)除了捷運(yùn)信義線、松山線沿站經(jīng)過(guò)的信義計(jì)劃區(qū)、敦南商圈、以及南京東路商圈之外，松山車站與南港車站綜合大樓也將陸續(xù)啟用，預(yù)期會(huì)有一波產(chǎn)業(yè)移動(dòng)的風(fēng)潮，有機(jī)會(huì)促進(jìn)商用不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主進(jìn)行調(diào)節(jié)資產(chǎn)配置或汰弱留強(qiáng)。
 
統(tǒng)計(jì)第1季億元以上商用不動(dòng)產(chǎn)交易案投資總金額約84.9億元。分析投資資產(chǎn)類型，累計(jì)交易金額最高的為廠辦，交易金額為34.4億元、佔(zhàn)比40.5％，其次為廠房的27.8億元、佔(zhàn)比32.7％。黃增福指出，本季交易金額最高的交易案，為遊戲橘子以23.88億元購(gòu)買內(nèi)湖區(qū)新光瑞湖大樓全棟，換算每坪?jiǎn)蝺r(jià)約40.1萬(wàn)/坪。
 
根據(jù)永慶資產(chǎn)管理調(diào)查，2015年第1季臺(tái)北市主要辦公商圈的辦公大樓受到新大樓落成增加供給面積的因素，平均空置率上升至7.5％，較上季增加0.7個(gè)百分點(diǎn)。整體辦公租金維持在2,093元/坪/月，黃增福說(shuō)明，捷運(yùn)信義線與松山線開(kāi)通效益之後，區(qū)域中古商辦租金已反映一波漲勢(shì)，受到市場(chǎng)供給不斷增加的情況下，部分中古辦公大樓的業(yè)主求租金收益優(yōu)先，價(jià)格稍有些調(diào)降，使得本季平均租金並未出現(xiàn)明顯上漲情況，而與上一季相當(dāng)。此外，信義計(jì)畫(huà)區(qū)A級(jí)辦公的行情，受惠大陸與國(guó)際企業(yè)進(jìn)駐需求不減，區(qū)域行情仍站穩(wěn)平均3,300元/坪/月的水準(zhǔn)。
 
國(guó)內(nèi)景氣穩(wěn)定成長(zhǎng)，臺(tái)北市辦公登記家數(shù)近一年增加近4千家，顯示業(yè)主新設(shè)立公司或擴(kuò)充辦公使用的需求仍在。黃增福指出，設(shè)置辦公熱區(qū)集中於中山區(qū)、大安區(qū)與松山區(qū)等三區(qū)，總計(jì)約8.3萬(wàn)家，即佔(zhàn)全北市49％。在觀光政策推動(dòng)，以及陸客自由行城市持續(xù)增加，陸客來(lái)臺(tái)人次不斷創(chuàng)新高，以2月來(lái)臺(tái)旅客統(tǒng)計(jì)81萬(wàn)人次中，陸客比重即高達(dá)五成。因此，觀光旅遊服務(wù)業(yè)、運(yùn)輸、旅宿業(yè)、精品百貨業(yè)、零售業(yè)、餐飲業(yè)、特色食品與商品產(chǎn)業(yè)等，商機(jī)仍穩(wěn)定發(fā)展中。唯辦公面積已呈現(xiàn)供給大於需求的現(xiàn)象，加上房市政策的管控，預(yù)期租金行情呈現(xiàn)走緩格局，買賣交易價(jià)格下修的機(jī)會(huì)大。

近年南港受惠重大建設(shè)帶動(dòng)，包括南港軟體園區(qū)與中國(guó)信託金融園區(qū)進(jìn)駐，增加區(qū)域就業(yè)人力之外，臺(tái)北市府更提出東區(qū)門戶計(jì)畫(huà)，以南港車站四鐵共構(gòu)為核心，陸續(xù)興建國(guó)家會(huì)展中心、北部流行音樂(lè)中心以及國(guó)家生技園區(qū)等建設(shè)。黃增福表示，臺(tái)鐵南港站與松山站綜合大樓將陸續(xù)啟用，預(yù)計(jì)新增5萬(wàn)坪與3萬(wàn)坪商用面積，提供旅館、辦公與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)使用。
 
此外，包括佔(zhàn)地5.4公頃的南港調(diào)度場(chǎng)開(kāi)發(fā)案已簽約，將興建國(guó)際商旅園區(qū)，預(yù)計(jì)2020年完工啟用。北市府也規(guī)劃8年內(nèi)在南港區(qū)新增約一萬(wàn)戶的公共住宅，大幅增加區(qū)域青年居住與就業(yè)機(jī)會(huì)。
 
黃增福分析，南港與松山車站大樓興起的影響下，將帶動(dòng)許多商辦租賃的商機(jī)，以及活絡(luò)車站周邊商圈不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，北市商圈板塊向東擴(kuò)展，在目前房市低迷的氣氛下，及未來(lái)新商辦持有成本轉(zhuǎn)嫁墊高租金影響下，有機(jī)會(huì)促進(jìn)舊市區(qū)商用不動(dòng)產(chǎn)汰弱留強(qiáng)與資產(chǎn)配置調(diào)整的轉(zhuǎn)換潮。